Location meublée ou nue : comparateur fiscal micro-BIC / micro-foncier
Le calcul compare l'impôt dû sur des loyers identiques selon qu'ils sont déclarés en location meublée (micro-BIC, abattement de 50 %) ou en location nue (micro-foncier, abattement de 30 %). La tranche marginale d'imposition retenue fait varier l'écart en euros, mais jamais son rapport : le meublé reste toujours à cinq septièmes du nu.
Le mécanisme du calcul
Le calcul part des loyers annuels bruts, saisis avant toute charge. Vient ensuite l'abattement forfaitaire propre à chaque régime : 50 % pour le micro-BIC (location meublée), 30 % pour le micro-foncier (location nue). Cet abattement réduit directement le revenu imposable, sans qu'aucune charge réelle n'ait besoin d'être justifiée. Le revenu imposable ainsi obtenu est ensuite soumis à la tranche marginale d'imposition choisie, puis aux prélèvements sociaux, déjà inclus dans le barème appliqué. Le résultat est l'impôt dû, séparé pour chaque régime, puis le net après impôt, qui est le loyer perçu diminué de cet impôt. Parce que l'écart entre les deux abattements est fixe, l'impôt en meublé vaut mathématiquement cinq septièmes de l'impôt en nu, quelle que soit la tranche retenue : seul le montant absolu change, jamais le rapport entre les deux régimes.
Ce qui fait varier l'écart
La tranche marginale d'imposition est le seul paramètre qui fait varier le montant de l'écart, jamais son rapport. Sur 12 000 euros de loyers annuels, à une tranche de 30 %, le revenu imposable en nu s'élève à 8 400 euros, taxé à 30 % plus les prélèvements sociaux inclus dans le barème retenu par l'outil, contre une base imposable de seulement 6 000 euros pour le meublé : l'impôt nu est nettement supérieur. En valeur absolue, cet écart grossit avec la tranche marginale et avec le montant des loyers : doubler les loyers double l'écart en euros. Mais si l'on change de tranche, disons de 11 % à 41 %, l'écart en euros est multiplié par un facteur proche de quatre, alors que le gain relatif du meublé, lui, reste rigoureusement identique dans tous les cas.
L'erreur qui coûte cher
La confusion la plus fréquente consiste à considérer le résultat comme une confirmation d'éligibilité au régime micro. Ce n'est pas le cas : les plafonds de loyers qui ouvrent droit au micro-BIC et au micro-foncier sont revalorisés chaque année, et aucun plafond n'est intégré dans ce calcul. Un propriétaire dont les loyers dépassent légèrement le seuil applicable resterait pourtant au régime réel, avec des règles totalement différentes : charges réelles déductibles, amortissement pour le meublé, déficit reportable pour le nu. Utiliser ce comparateur sans vérifier au préalable le plafond en vigueur peut conduire à préparer une déclaration sur une base inapplicable, avec un redressement possible en cas de requalification. L'outil compare deux hypothèses fiscales à loyers identiques ; il ne dit pas lequel des deux régimes est effectivement accessible.
Questions fréquentes
Pourquoi l'impôt en meublé est-il toujours plus bas que celui en nu ?
Parce que l'abattement forfaitaire du micro-BIC (50 %) est plus élevé que celui du micro-foncier (30 %) sur la même base de loyers. À taux marginal identique, l'impôt du meublé vaut mathématiquement cinq septièmes de l'impôt du nu. Ce rapport ne dépend ni du montant des loyers ni de la tranche choisie, seule sa valeur en euros change.
Le calcul tient-il compte des plafonds du micro-BIC et du micro-foncier ?
Non. Les plafonds de loyers qui conditionnent l'accès à ces deux régimes sont revalorisés périodiquement, et aucune valeur de plafond n'est intégrée au calcul pour éviter d'afficher un seuil obsolète. Le résultat compare deux hypothèses fiscales sans vérifier l'éligibilité réelle : ce contrôle reste à faire séparément avant toute déclaration.
Que signifie 'prélèvements sociaux inclus' dans le résultat ?
Cela signifie que le barème appliqué au revenu imposable, après abattement, cumule déjà l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. L'impôt affiché pour chaque régime n'est donc pas à recalculer avec un taux social séparé : il représente la charge fiscale et sociale totale sur le revenu net d'abattement.
Le régime réel peut-il être plus avantageux que le micro malgré ce calcul ?
Oui, si les charges réelles ou l'amortissement dépassent l'abattement forfaitaire retenu, en particulier en meublé où l'amortissement du bien peut réduire fortement la base imposable. Ce comparateur ne mesure que l'écart entre micro-BIC et micro-foncier, pas la comparaison avec le régime réel, qui suit des règles de déduction différentes.